Copyright. 1998.Lilia Noemí Diez. ISBN Nº 950-656-030-7

¿Qué tengo que hacer una vez firmado el contrato? 

        La escritura pública y la inscripción registral reúnen, en distinto ámbito, un sólo concepto de seguridad jurídica en nuestro derecho, que se produce por razones prácticas, substantivas y formales, en dos momentos autónomos sin solución de continuidad. No es que el ordenamiento nos obligue a un doble comportamiento, sino que regula el mismo bajo el principio de libertad civil y distribución de funciones, en vía preventiva no contenciosa (asegura la objetividad, la responsabilidad y excluye la interpretación parcial del ordenamiento jurídico, dotando a la adquisición de especial firmeza). Seguridad que actúa automáticamente, al margen de la diligencia de ambas partes. Así, una vez firmada la escritura, procede su inscripción, igualmente voluntaria, pero inexcusable si queremos acceder al sistema inmobiliario de protección y garantía. Por ello, es un deber de cautela inscribir el documento, y la presentación en el Registro es importante para ambas partes. Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales. 

        Presentación de la escritura en el Registro

        Plurales son los medios de presentación, y pueden llevarse a cabo según la conveniencia de las partes. Desde la presentación directa por el comprador, su representante o su escribano, hasta la presentación por correo. La distancia no es impedimento alguno y el tiempo tampoco. 

        Presentación directa

        La escritura debe presentarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se consideran registradas a la fecha de su instrumentación (art.5 ley 17.801). 

        Presentación por correo

        También por correo o mensajero privado puede presentarse una escritura en el Registro. La elección del medio queda a voluntad del comprador. El escribano le advertirá al respecto.

        Pago de los impuestos

        Requisito previo a la inscripción es el pago de los impuestos respectivos. En particular, nos referimos a los impuestos que gravan la propia transmisión, que más adelante estudiaremos.

        Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble

        La inscripción del derecho de propiedad de la inmueble adquirido en el Registro, si bien es voluntaria en su solicitud, actúa de forma declarativa en la protección del comprador.. Se comprende de esta manera que la inscripción registral en nuestro sistema posee efectos no constitutivos del derecho real, ya que no hace a la existencia del mismo. Y su ausencia, por consiguiente no perjudica la vigencia del derecho de propiedad, sino que resiente su oponibilidad a terceros interesados. O sea que la inscripción registral sólo sirve como medio de publicidad.

        Cambio de nombre en el Catastro

        En todo momento, pero en especial cuando ha inscripto su derecho de propiedad, debe cambiar en el Catastro la titularidad que allí figura, para que conste quién es el nuevo propietario y este trámite puede realizarse presentando la escritura de venta por los medios señalados más arriba en forma directa, o por correo.

¿Quiénes pueden vender un inmueble?  

        Propietario 

        Debe ser una persona capaz y mayor de edad, soltero o viudo que figure como titular dominial del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble. 

        Representante del propietario 

        Esta persona, actúa en nombre y representación del propietario, mediante un poder que éste le ha otorgado. Verifique su legitimidad y vigencia. 

        Varios propietarios

        Además de los requisitos señalados más arriba, todos los co-propietarios de un inmueble deben estar de acuerdo con su venta. Con uno sólo de ellos que se oponga, la venta se frustrará.

        Propietario casado 

        Para poder vender un inmueble, en que figure como titular dominial en el Registro de la Propiedad Inmueble, el propietario casado deberá contar con el consentimiento de su cónyuge; que firmará la escritura. Si su vendedor no cuenta con el acuerdo de su cónyuge para que se realice la venta; asesórese convenientemente antes de comprar. Consulte con su escribano o abogado de confianza.

        Propietario separado de hecho

        Nos remitimos a lo expresado en el párrafo anterior.

        Propietario divorciado

        Deberá acreditar el propietario, su juicio de divorcio ya concluido, con la anotación de la sentencia de divorcio en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas. En el Registro de la Propiedad Inmueble deberá estar inscripto el inmueble a nombre del divorciado, porque lo adquirió con posterioridad a su divorcio, o porque se lo adjudicó, en la liquidación de la sociedad conyugal. Si en el Registro de la Propiedad Inmueble está inscripto el inmueble a nombre del vendedor con el estado civil casado, aunque al momento de la venta ya esté divorciado con sentencia firme deberá vender también el ex cónyuge. Esto es así, porque sólo se tramitó el divorcio vincular y se disolvió la sociedad conyugal, con la sentencia pero no se dividieron y liquidaron los bienes de la ex sociedad conyugal.

        Propietario extranjero no residente en el país

        Debe verificarse el estado civil del vendedor, para requerirle si correspondiere el consentimiento conyugal y para ello deberá analizarse también si el inmueble que se va a vender está afectado por un régimen o convención matrimonial, existente en el derecho del país de origen del vendedor. Debe tenerse especialmente en cuenta la validez, legitimación, vigencia y legalizaciones del poder, si el vendedor es representado por un mandatario. Estos supuestos exigen un estudio profesional detallado y profundo. No compre con apuro. Consulte con su escribano de confianza o con el registrador de la propiedad.

        Propietario menor de edad

        Es aquel que aún no ha cumplido 21 años, puede vender su inmueble, con la representación de ambos padres en ejercicio de la patria potestad, quienes suscribirán la escritura, con la debida intervención del Ministerio de Menores. En esta circunstancia, consulte con su escribano o con el registrador de la propiedad.

        Propietario menor de edad que trabaja

        El menor de edad, pero mayor de 18 años que trabaja, con o sin titulo habilitante; puede vender un inmueble que adquirió con su trabajo. Ante este caso, consulte con su escribano o con el registrador de la propiedad.

        Propietario menor de edad que recibió un inmueble por herencia o donación

        El menor de edad sólo puede vender con la representación legal de los padres en ejercicio de la patria potestad, con intervención judicial cuando corresponda. Ante este caso, consulte con su escribano o con el registrador de la propiedad.

        Propietario menor de edad emancipado por matrimonio

        Puede vender un inmueble adquirido a título oneroso, con anterioridad o posterioridad al matrimonio, si ésta adquisición la realizó casado, deberá contar con el consentimiento conyugal. No puede vender por sí mismo un inmueble adquirido a título gratuito; deberá requerir autorización judicial, salvo que ambos cónyuges estén de acuerdo y uno de ellos sea mayor de edad. En este caso consulte con su escribano o con el registrador de la propiedad.

        Propietario menor de edad, emancipado civilmente por sus padres

        Puede vender un inmueble de su propiedad, adquirido a título oneroso sin limitación alguna; por ello nos remitimos a lo expresado en la voz "Propietario". Si el inmueble lo hubiera recibido gratuitamente necesita solicitar autorización judicial, salvo que esté casado, en cuyo caso es suficiente el acuerdo de ambos cónyuges si el uno de ellos fuere mayor de edad. También para disipar dudas, en este caso, deberá consultar con su escribano o con el registrador de la propiedad.

        Propietario menor de edad, emancipado comercialmente por sus padres

        No puede vender un inmueble de su propiedad, la emancipación que le otorgaron sus padres está limitada sólo a los actos de comercio, por ello nos remitimos a lo expresado en la voz "Propietario menor de edad". 

        Propietario menor de edad extranjero

        Nos remitimos a lo expresado más arriba, en voz "Propietario menor de edad". 

        Propietario inhabilitado 

        Son los propietarios que en razón de su embriaguez habitual o el uso de estupefacientes, resultan disminuidos en sus facultades, sin llegar a la demencia; o por su prodigalidad en sus actos de administración, la ley los protege especialmente, y esta protección consiste en que para poder vender inmuebles de su propiedad deberán contar con la conformidad de un curador. 

        Propietario ciego de nacimiento

        No tienen incapacidad alguna para vender sus inmuebles, deberán concurrir a su escribano o abogado de confianza quien los informará al respecto.

        Propietario demente, declarado en juicio de insania o sordomudo que no sepa darse a entender por escrito 

        Podrán vender sus inmuebles con la conformidad del curador que el juez les haya designado. 

        Propietario privado de libertad

        No tiene impedimento alguno para vender si su condena de reclusión o prisión es menor a tres años; para suscribir la escritura pública, podrá hacerse representar por un mandatario, o bien la escritura pública podrá firmarse en alguna dependencia del establecimiento carcelario, donde halle alojado el vendedor. Si la condena es mayor de tres años deberá contar para vender, con la conformidad de un curador que el juez le haya designado. 

        Propietario ausente 

        Si la ausencia es temporaria podrá hacerse representar por un mandatario, con poder suficiente. Si el propietario estuviere ausente con presunción de fallecimiento, la escritura deberá suscribirla el curador, designado en el juicio de ausencia. Consulte antes de comprar. Asesórese con su abogado o escribano de confianza, o con el registrador de la propiedad. 

        Propietario religioso profeso

        Son los titulares dominiales que han celebrado los votos solemnes de obediencia, castidad y pobreza en una comunidad religiosa, tienen una imposibilidad legal para vender sus inmuebles, sólo pueden vender en representación de sus comunidades religiosas.

        Propietario comerciante fallido

        Son los propietarios a quienes se les ha formado concurso preventivo o han quebrado. No pueden vender, porque han sido desapoderados de sus bienes. La venta la realizará el síndico con autorización del juez, en caso de quiebra del propietario. En caso de concurso deberá solicitar autorización al juez para vender. Asesórese convenientemente antes de comprar, con su abogado o escribano de confianza o con el registrador de la propiedad. 

        Personas Jurídicas 

        Estado nacional, provincial o municipal 

        Pueden vender sus inmuebles que forman parte de su dominio privado, por intermedio de los funcionarios autorizados que lo representen, con un poder especial. Consulte antes de comprar. Asesórese con su abogado o escribano de confianza o con el registrador de la propiedad. No compre sin consultar. 

        Iglesia Católica

        Nos remitimos a lo dicho en el párrafo anterior. 

        Asociaciones civiles o fundaciones cuyo objeto sea el bien común

        Pueden vender sus inmuebles por intermedio de sus representantes legales, designados en asambleas, con autorización suficiente de los asociados y con facultades que surgen de los estatutos. La posibilidad de concretar esta compra, requiere para usted de un análisis profesional, consulte con su abogado o escribano de confianza o con el registrador de la propiedad. no compre sin consultar antes.

        Sociedades Civiles 

        Pueden vender sus inmuebles, por intermedio del administrador, que puede ser o no un socio. Para vender se necesita un poder especial; y la decisión de otorgar poder al administrador deberá ser tomada por la mayoría de los socios. La resolución acerca de la compra del inmueble, requiere un minucioso estudio de los estatutos sociales, que deberá ser realizado por su abogado o escribano de su confianza para poder aconsejarlo.

        Sociedades comerciales

        De acuerdo con el tipo de sociedad que se trate, variarán los requisitos para que la sociedad, le otorgue a su representante facultades suficientes para vender sus inmuebles. Consulte antes de comprar recuerde lo expresado al final del párrafo anterior. 

        Sociedades comerciales irregulares y sociedades comerciales de hecho

        Sociedades comerciales irregulares son aquellas sociedades, que poseen un estatuto social, pero que no están inscriptas, en el Registro Público de Comercio. Y las sociedades de hecho son aquellas que no poseen contrato social. Por lo que debe estar muy clara la voluntad de los socios para vender un inmueble de su propiedad. Extreme las cautelas. Consulte con su abogado o escribano de confianza o con el registrador de la propiedad.

        Sociedades constituidas en el extranjero

        Estas sociedades pueden tener o no sus sucursales en nuestro país. En ambos casos, las facultades que la sociedad le otorgue a quien la represente, y la exteriorización de la voluntad de los socios estarán previstas por el estatuto, y en la ley del país donde se ha constituido. No compre sin haber sido asesorado previamente por su abogado o escribano de confianza, o consulte con el registrador de la propiedad.